第一章 总则
第一条 为规范村（居）民房屋建设行为，加强村（居）民房屋建设监督管理，依法及时有效制止和查处违法建设行为,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《陕西省城乡规划条例》、《陕西省乡村规划建设条例》、《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《陕西省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》等法律法规和规范性文件，结合我县实际，制定本办法。
第二条 村（居）民凡进行新建、改建、扩建房屋，均应遵守本办法。
第三条 县住房和城乡建设局负责受理县城、镇规划区内村（居）民房屋建设和带有开发性质的房屋建设工程的规划审批、监管和验收工作。镇政府及村（社区）负责辖区内申请人建房前置条件（是否为本村或社区常住户口、危房户、无房户等）审查，并协助监督管理。
村民新建、改建、扩建房屋，应当由具有相应资质的设计单位设计，或者采用县住房和城乡建设局无偿提供的通用设计。村民在村庄规划区内建房申请宅基地，应向村民小组或村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后报镇人民政府审核，经县住房和城乡建设局审查同意并出具选址意见书后办理用地审批。各镇人民政府应加快组织村庄规划的编制和实施，加强村民住宅建设管理工作，县住房和城乡建设局负责做好监督与指导。
县国土资源局负责村（居）民房屋建设用地审批、管理和监督工作。
村民委员会、社区居民委员会（以下简称村（居）委会）在县住房和城乡建设局、县国土资源局和镇人民政府的指导下，做好村（居）民房屋建设土地调整、村庄规划实施和村（居）民房屋建设管理等工作。
县农水科技局、文广旅游局、交通局、林业局、消防大队等管理部门要依照各自职能，协同县住房和城乡建设局和各镇人民政府做好本办法的实施工作。
第二章 管理办法
第四条 原则上停止县城、镇规划区内修建性详细规划未覆盖区域的村（居）民新征地建房的审批。城乡结合部可根据实际情况适当放宽，但所建房屋不得超过三层。
第五条 禁止县城建成区、朱家嘴工业园区及主干道两侧等核心区域的私人新征地建房行为。因重点项目建设需拆迁安置的，由建设业主根据县城总体规划和控制性详细规划，编制统迁安置修建性详细规划，经县政府批准后，由县国土资源局、住房和城乡建设局根据各自职能办理相关手续。
第六条 凡未编制村庄规划的，县国土资源局停止审批新增宅基地。
县政府确定的重大旅游项目用地范围及景区道路两侧和筒大路两侧沿线等重点区域,在相关规划出台前，原则上停止审批村民新建、重建、改建和扩建宅基地，待规划出台后，严格按照规划执行。
下列区域及法律法规规定不宜建房的区域不得确定为宅基地。
县域内高速公路及引线两侧30米范围内，国道两侧20米范围内（不含县城、集镇规划区），县、乡道两侧10米范围内（不含县城、集镇规划区），村道两侧5米范围内。
确实需要在以上区域建房的，必须经相关部门根据实际情况审批后，方可进行建设。
第七条 县城、镇规划区内村（居）民新建、改建、扩建房屋和具有开发性质房屋建设的规划控制。
——建筑红线控制：以总规或详规明确的道路控制红线确定，不再退让建筑红线。
——建筑退界：有相邻关系及通风采光要求的，最小间距按照1：0.7 的系数控制，建筑退界原则上按照用地界线各自退让一半，不能满足通风采光的，以相邻协议为准。
——安全控制：消防间距按照消防主管部门审核意见执行；涉及临河建房的，必须取得县农水科技局的批准意见，明确行洪控制线和高程；涉及高危行业及电力、通讯和公共设施的，须征得产权单位或主管部门同意。
——附属设施配建管理：所有建筑必须配建化粪池，并接入市政污水管网，且不得占用城市公共用地。
——建筑风格控制：村（居）民建设房屋，应当按照县城、镇规划和技术规范要求由具有相应资质的单位进行设计。建筑风格须符合县城、镇总体规划及修建性详细规划的要求，不同区域及地段房屋建筑外观、色调、风格，根据规划按照统一、协调的原则进行设计、审查和建设。
第八条 村庄规划区内村（居）民新建、改建、扩建房屋的规划控制。
——建筑红线控制：以集镇总规或村庄建设规划明确的道路控制红线确定。
——安全控制：消防间距按照消防主管部门审核意见执行；涉及临河建房的，必须取得农水科技局的批准意见，明确行洪控制线和高程；涉及高危行业及电力、通讯和公共设施的，须征得产权单位或主管部门同意。
——建筑风格控制：村（居）民建设房屋，应当按照村庄建设规划和技术规范要求由具有相应资质的单位进行设计，或选择采用县级以上建设行政部门推荐的设计图。已编制村庄建设规划的村庄，外观风貌必须符合村庄建设规划要求。未编制村庄建设规划的区域，有县住房和城乡建设局推荐的村（居）民建房参考图册的镇村，按照参考图册的外观风貌要求进行设计建设；无参考图册的，暂按白墙、青瓦的徽派建筑风格进行控制。在旅游景区和旅游项目周边建房的，要与旅游景区和旅游项目的建筑风貌相协调，待村庄建设规划出台后，严格按照村庄建设规划外观风貌要求进行设计建设。
采取集中成片建设的村民房屋，应统一规划、统一设计，规划设计时要注重传统村落保护。
第九条 县城、镇规划区内村（居）民新建、改建、扩建房屋在符合城镇规划的前提下按以下规定审批。
——用地管理：宅基地审批必须坚持 “一户一宅”基本原则，宅基地每户面积县城不超过0.2 亩，集镇不超过0.3亩，并根据相关规定依法退让城市基础设施用地。集体土地使用性质上的房屋建筑不得出售转让给本村村民以外的村（居）民，不得改变村（居）民房屋的用途。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
——层数控制：在满足城市道路红线、规划绿线、基础设施黄线、水系控制蓝线、文物保护紫线和地质条件安全的前提下，县城建筑层高按控制性详细规划要求执行；各镇规划区内在控制性详细规划出台前，建筑层高控制在四层以下（含四层），且建筑总高不得超过15米，待控制性详细规划出台后，严格按照控制性详细规划要求执行。
第十条 带有开发性质的房屋建设。在县城主次干道两侧申请建房的，必须进行联合建设，确因相邻土地已经完成建设或因道路、河道、市政公用设施等条件限制无法整合的，按现行政策进行审批建设。不能满足消防车道宽度及交通不便利的区域不能联合开发，按照自建自住原则审批。
——用地管理：具有国有土地使用证，用地面积350平方米以上，有明确的用地范围和用途，合作开发的用地主体必须是具有相应开发资质的房地产开发企业。
——层数控制：六层以下（含六层）建设项目由县住房和城乡建设局依据规划审批，七层以上（含七层）建设项目以县规划委员会审定的方案为依据进行审批。
——停车位配置：按照房屋不少于每两户一个、商业每千平方米不少于五个的标准设置。
第十一条 村庄规划区内村民自建自住型房屋在符合集镇总体规划和村庄建设规划的前提下按以下规定审批。
——用地管理：必须严格执行“一户一宅”基本原则；不得占用基本农田，禁止私自改变土地用途，禁止私自出让建设用地。
——指标控制：自建自住型房屋宅基地面积每户不得超过0.3亩，建筑层数控制在三层以下（含三层）。
确因建设旅游示范农家乐的，经镇人民政府审核，县文广旅游局批准的，宅基地面积每户不得超过0.4亩，建筑层数控制在四层以下（含四层）。
第十二条 凡建筑面积在3000平方米以上的建设项目，设计方案需提交县规划委员会进行审议，以县规划委员会审定的方案为依据进行审批；陕南避灾扶贫搬迁安置小区项目、重点旅游项目等以项目形式申报的建设项目，以县规划委员会审定的方案为依据进行审批。
第三章 办理程序
第十三条 在县城、镇规划区内村（居）民个人自建自住型或带有开发性质六层（含六层）以下且建筑面积3000平方米以下的房屋建设工程，按以下程序审批：
（一）建设申请人在征得镇人民政府和村（居）委会同意，经村（居）委会征求四邻意见、张榜公示无异议后，向县住房和城乡建设局申请办理《建设用地规划许可证》。在县城规划区内建设规模达到人防工程建设规定要求的，须先行办理人防工程审批手续。
（二）县住房和城乡建设局依据县城和集镇总体规划，按照规划指标控制，对符合规定要求的建设项目，核发《建设用地规划许可证》。建设申请人持《建设用地规划许可证》到土地主管部门办理用地审批手续，建设用地规划许可证的有效期为二年，超过期限未取得土地使用权证或建设用地批准书的，建设用地规划许可证失效。
（三）建设申请人提供土地使用权证或建设用地批准书、建筑设计方案及相关文件、资料到县住房和城乡建设局审查，方案经审定后，由县住房和城乡建设局核发《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》有效期为一年，一年内未开工的，可以申请办理一次延期手续，延期最长不得超过六个月。取得《建设工程规划许可证》一年内未开工，又未办理延期手续或者超过批准延期期限仍未开工的，《建设工程规划许可证》失效。
（四）建设申请人向县住房和城乡建设局申请，县住房和城乡建设局按照有关规定办理、核发《建筑工程施工许可证》。带开发性质的房屋建设工程应在取得《建筑工程施工许可证》7个工作日内到县消防大队办理备案手续。
（五）建设单位在工程开工前，须向县住房和城乡建设局申请现场放线。
第十四条 在县城、镇规划区内带有开发性质七层（含七层）以上或建筑面积3000平方米以上的房屋建设工程，按以下程序审批：
（一）建设申请人在征得镇人民政府和村（居）委会同意后向县住房和城乡建设局提出申请，县住房和城乡建设局会同相关单位现场踏勘，依据县城、镇总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划提出初审意见，在县城规划区内建设规模达到人防工程建设规定要求的，须先行办理人防工程相关手续，建设申请人依据初审意见和人防工程建设要求编制建筑设计方案。
（二）县住房和城乡建设局将建筑设计方案提交县城乡规划委员会进行审议，并严格按照县城乡规划委员会审议意见，要求建设申请人对建筑设计方案修改完善。
（三）建设申请人提供修改完善后的建筑设计方案报县住房和城乡建设局审批，审批通过后，由县住房和城乡建设局核发《建设用地规划许可证》，建设申请人持《建设用地规划许可证》到土地主管部门办理相关审批手续。
（四）建设申请人提供土地使用权证或建设用地批准书、建筑设计方案及相关文件、资料到县住房和城乡建设局审查，审查通过后，由县住房和城乡建设局核发《建设工程规划许可证》。
（五）建设申请人向县住房和城乡建设局申请，县住房和城乡建设局按照有关规定办理、核发《建筑工程施工许可证》。建设申请人应自取得《建筑工程施工许可证》7个工作日内到县消防大队办理备案手续。
（六）建设单位在工程开工前，须向县住房和城乡建设局申请现场放线。
第十五条 村庄规划区内村民自建自住型房屋建设工程，按以下程序审批：
（一）建设申请人向村（居）民委员会提出申请，经村（居）民会议或者村（居）民代表会议讨论通过并公示7天无异议后，报镇人民政府审核。
（二）经镇人民政府审核同意后，向县住房和城乡建设局申请《选址意见书》。属大蒿沟旅游管理委员会管辖范围内的须经大蒿沟旅游管理委员会办公室审核同意，属重大旅游项目用地周边或旅游开发重点区域范围的须经县文广旅游局审核同意，涉及在县、乡、村道路两侧建房的须经县交通局审核同意，县住房和城乡建设局方可核发《选址意见书》。
（三）建设申请人持《选址意见书》到国土部门办理用地手续。
（四）村（居）民委员会在镇人民政府指导下，依据土地行政管理部门的宅基地使用批准文件进行定点放线（确定宅基地的位置、面积、四至、基础标高、房屋层高等）后方可开工建设。
第四章 管理职责
第十六条 县国土资源局、住房和城乡建设局、各镇人民政府应做好村（居）民房屋用地和建设的巡查、监管工作。在巡查、监管中发现的违法用地行为，由县国土局牵头，县公安局、电力局、农水科技局等部门配合协助及时依法查处，做好采取停电停水等强制措施和秩序维护工作；在巡查、监管中发现的违法建筑，县城规划区内由县住房和城乡建设局牵头，各镇和村庄规划区内由各镇人民政府牵头，县公安局、电力局、农水科技局等部门配合协助及时依法查处，做好采取停电停水等强制措施和秩序维护工作。对用地及房屋建设过程中巡查、监管不到位而造成违法建设的，由监察机关依法依规追究监管人员相关责任。
第十七条 县住房和城乡建设局和各镇人民政府应做好村（居）民房屋建设外观风貌的监督、管理工作。县城规划区内由县住房和城乡建设局负责，各镇和村庄规划区内由各镇人民政府负责，村（居）委会配合，在村（居）民建房过程中及时巡查，对未按照审批要求修建的，要及时发现，及时整改。对房屋建设过程中巡查、监督、管理不到位而造成重大损失的，由监察机关依法依规追究监管人员相关责任。
第五章 法律责任
第十八条 县住房和城乡建设局、国土资源局、交通局、农水科技局等部门和镇人民政府工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照管理权限由行政监察部门或所在单位给予行政处分；涉嫌犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第十九条 村（居）委会负责人在组织实施村庄规划建设和土地管理中，擅自改变规划要求，徇私舞弊、乱批乱建的，由镇人民政府给予批评教育，责令改正；情节严重的，依照相关法律法规进行处理；涉嫌犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 建房户或建设业主提供虚假资料取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，该证件无效，并追究当事人法律责任。
第二十一条 对违法建设的施工企业及项目经理（建造师）依法追究相关责任。
第六章 附则
第二十二条 已审批的超过规划许可证有效期而未实施建设的项目重新进行审批。
第二十三条 本办法自